2021年3月3日，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市城市规划标准与准则》（下简称“深标”）局部修订意见。

　　这次《深标》局部修订的征求意见稿里，直接从土地用途上抹掉建设商务公寓的可能，预示着未来深圳不只是“停止审批”商务公寓，而是“删除用地描述”商务公寓。

　　早期的商务公寓，是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，其用地分类属于“商业用地”，产权为40年或50年。

　　“商业用地”一般位于地段较繁华的区域，开发商为实现快速去化回笼资金，做成小面积的“类住宅”——商务公寓、酒店式公寓。

　　近年来，“商务公寓”呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。加上住宅限购严厉，“不限购、不限贷”的“类住宅”一度出现“严重过热”现象。

　　早在2017年，为了维护房地产市场秩序，北京出台了针对商办项目的调控政策，上海、南京、深圳等一二线城市紧随其后。

　　2018年7月31日，深圳楼市“731新政”规定：商务公寓5年限售；新供用地禁售商务公寓，一律只租不售且不得改变用途。

　　2019年11月21日，深圳市住建局表示，“近期我局提出取消2018年’深四条’中关于商务公寓‘只租不售’的相关规定，原因在于：该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看不利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓的销量。”

　　2019年12月12日，深圳市住建局确认，深圳已取消此前出台的商务公寓“只租不售”限制，并且从11月起已经开始执行。

　　2020年7月31日，金年会金字招牌诚信至上深圳市住建局表示，全市范围内停止审批新的商务公寓，鼓励已批项目转为可售型人才房，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

　　2021年2月23日，深圳住建局发布关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知，符合条件的新建、已建商务公寓、宿舍可通管道燃气。

　　商务公寓是否会走向“住宅化”，将来不仅是通燃气了，可能还包括使用权、使用年限、学区积分，各种收费等，还有其他条件一步一步向住宅靠拢，逐步把它纳入整个住宅体系中去。对于下一步政策走向，还是值得期待的。

　　深圳公寓的政策对于东莞公寓市场，对临深的东莞公寓具有一定的带动作用，因为深圳中介会打原关外的一些公寓项目，同时也顺便做临深的东莞公寓项目。

　　国家住建局“剔除商务公寓”这一举措，已经在上海、深圳等一二线城市执行，“商务公寓”退出历史舞台信号强烈，将来可能会变成全国推广。但东莞何时会跟进，暂时未知。

　　关于深圳住建局历年“公寓”政策的执行，更多的是对国家住建局“剔除商务公寓”政策的一种呼应，并不是“公寓住宅化”的理由。

　　而深圳已建成的公寓存量怎么办？是否值得买？可以根据自己的需求考虑。深圳已建成的“商务公寓”，大概率会成为有如小产权房、统建房等性质的产品类型，现在购买“商务公寓”，可以根据自身需求考虑：

　　据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2020年东莞共供应公寓8826套，同比下滑38%；成交9448套，同比下滑30%；成交均价17219元/㎡，同比上升1%。

　　受春节假期影响，购房者对公寓投资的热情冷却，整月成交面积1.77万㎡，环比下跌50%，同比上涨29%。整体均价为15480元/㎡，环比下跌15%，成交持续低迷。

　　截至2021年2月底，东莞全市商业公寓新房存量约74万㎡，主要由于本月受春节影响市场平淡，成交走低，消化周期有所拉长，消化周期约为21个月。

　　潜在供应片区主要分布在城区、松山湖片区和滨海片区。排名前三的项目分别是位于寮步的保利卓越中环广场（9.8万㎡）、万江的保利首铸天际（7.4万㎡）和寮步的保利金地领峯（4万㎡）。

　　目前，东莞共有54个纯公寓或附带公寓项目，在售项目均价维持在3万元/㎡以下。附上2021年东莞入市/待售公寓一览表。

　　商务公寓的用地性质是商业，但实际用途却是居住，随着全国楼市调控的不断深入和细化，商务公寓的“野蛮生长”打破了部分城市房地产结构的平衡，违背了国家“房住不炒”的主基调。 部分一二线城市已起到“杀鸡儆猴”的作用， 东莞何时会 跟进 ，将持续跟进 。

　　2017年，北京发布“3.26”政策，明令禁止将商业、办公类项目擅自改变为居住等用途，禁止个人购买商办项目，针对已经购买商办的客户群体，未来转让“限购”。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。自此，北京成为了全国首个停止向个人出售商办类项目的城市。

　　2016年，上海严格执行住房限购政策，通过三轮政策调控不仅将二套房的首付比例提高到“不低于35%”，并通过限制外来人口买房等措施提高购房门槛。政策的收紧没有抑制住市场的投资性需求，由于其面积小、总价低、易出租、投资回报率大的特点，人们纷纷将目标转移到了“不限购、不限贷”具有天然投资属性商住公寓，商住公寓受到市场热烈追捧，价格水涨船高，出现了“量价齐涨”的现象。

　　2017年年初，上海市住建委会同相关部门对全市100多个商业办公项目进行集中整顿核查，停止审批公寓式办公项目，并重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的进行拆除、整改，着重对“类住宅”进行清理。

　　2012年，杭州就对酒店式公寓产品进行了严格限制，明令禁止商业办公楼采用“公寓、家园、花园、花苑”等含有住宅性质的名称进行销售。

　　2016年，为了消解市场上的商业库存，政府一度放开对于酒店式公寓的限制，甚至允许写字楼改为“酒店式公寓”。同年发布相关文件，对空置待售的非住宅商品房，允许房地产企业实行整体用途转换，涉及土地用途改变的，依法办理用地手续。

　　2018年，杭州新版“限酒令”发布，文件明确规定，“对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。”这意味着，杭州后续将对商业地块的规划要求越来越详细，并且小面积的酒店式公寓产品很难再去建设了。

　　2017年初，南京为了整治商办类项目违规拆改销售乱象，规定商办项目不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，重磅打击商改住和偷面积的违规行为。此次新政的出台更强调了商办项目的办公属性，彻底断了“商改住”的后路。

　　2020年，南京又出台了商办新政，规定针对商办项目应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件，土地出让合同中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为“类住宅”的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权。并且此次还对销售环节进行了明确规定，需告知购房人房屋的规划用途，不得擅自改变用途，堵住了前段销售的漏洞。